ค่าใช้จ่ายจริงในการซื้อคอนโด: ค่าโอน ภาษี และค่าใช้จ่ายแฝงที่ต้องรู้

ราคาในโบรชัวร์ไม่ใช่ทั้งหมดที่คุณต้องจ่าย เมื่อซื้อคอนโดในประเทศไทย คุณจะมีทั้งค่าธรรมเนียมที่ชำระ ณ สำนักงานที่ดิน ค่าใช้จ่ายครั้งเดียวที่ชำระให้อาคาร และค่าใช้จ่ายรายปีหลังเข้าอยู่ ไม่มีรายการใดซับซ้อน แต่จะดีกว่ามากหากรู้ล่วงหน้า ก่อน ถึงวันโอน

ค่าใช้จ่ายที่ชำระ ณ สำนักงานที่ดินในวันโอน

สำนักงานที่ดินคำนวณค่าธรรมเนียมส่วนใหญ่จาก ราคาประเมินของทางราชการ ซึ่งมักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง

รายการ	อัตราโดยทั่วไป	ผู้ชำระโดยทั่วไป
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของราคาประเมิน	ตกลงกันได้ มักแบ่งจ่ายคนละครึ่ง
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า	ผู้ขาย (หากถือครองไม่ถึง 5 ปี)
อากรแสตมป์	0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า	ผู้ขาย (เฉพาะกรณีไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	บุคคลธรรมดา: อัตราก้าวหน้า, นิติบุคคล: 1%	ผู้ขาย
ค่าจดทะเบียนจำนอง	1% ของวงเงินกู้	ผู้ซื้อ (กรณีกู้ซื้อกับธนาคารในไทย)

ข้อควรทราบ:

• ทุกรายการตกลงกันได้ โครงการใหม่มักมีโปรโมชันอย่าง “ฟรีค่าโอน” ส่วนคอนโดมือสอง ผู้ซื้อและผู้ขายจะตกลงสัดส่วนกันในสัญญา
• ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง หากผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หากถือครองครบ 5 ปีขึ้นไป จะเสียอากรแสตมป์แทน
• มาตรการลดค่าธรรมเนียมชั่วคราว: ภาครัฐเคยออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่กำหนดเป็นระยะ ๆ สิทธิ์ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่บังคับใช้ ณ วันโอน เราจะตรวจสอบให้ว่ากรณีของคุณเข้าเงื่อนไขหรือไม่

ค่าใช้จ่ายครั้งเดียวที่ชำระให้อาคาร

• เงินกองทุนส่วนกลาง (Sinking Fund): เงินสมทบครั้งเดียวเข้ากองทุนซ่อมแซมระยะยาวของอาคาร คิดตามตารางเมตร โดยทั่วไปผู้ซื้อห้องมือแรกจากโครงการเป็นผู้ชำระ ส่วนการซื้อขายมือสอง เงินกองทุนจะคงอยู่กับห้องชุด
• เงินประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา: โดยทั่วไปไม่กี่พันบาท
• ค่าทนายความ: สำหรับตรวจสอบสัญญาและตรวจสอบข้อมูลทรัพย์ ซึ่งเราแนะนำเสมอ

ค่าใช้จ่ายระหว่างการถือครอง

• ค่าส่วนกลาง: คิดต่อตารางเมตรต่อเดือน และมักเรียกเก็บล่วงหน้า 12 เดือน ครอบคลุมค่ารักษาความปลอดภัย ทำความสะอาด สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และอื่น ๆ อาคารระดับลักชัวรีจะมีอัตราสูงกว่า
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ภาษีท้องถิ่นรายปี สำหรับคอนโดที่อยู่อาศัยทั่วไปมีจำนวนไม่มาก และขึ้นอยู่กับลักษณะการใช้ประโยชน์และมูลค่าทรัพย์
• ประกันภัย การตกแต่ง และการบำรุงรักษา: รายการที่มักถูกมองข้ามในงบประมาณของผู้ซื้อครั้งแรก
• ภาษีเงินได้จากค่าเช่า: หากปล่อยเช่า รายได้ค่าเช่าที่เกิดในประเทศไทยต้องเสียภาษีในประเทศไทย

ตัวอย่างการคำนวณ (เพื่อประกอบความเข้าใจเท่านั้น)

สมมติคุณซื้อ คอนโดใหม่ขนาด 35 ตร.ม. ราคา 5,000,000 บาท ในกรุงเทพฯ ราคาประเมิน 4,500,000 บาท และตกลงแบ่งค่าธรรมเนียมการโอนกับโครงการคนละครึ่ง

รายการ	วิธีคำนวณ	ส่วนที่คุณจ่าย (บาท)
ค่าธรรมเนียมการโอน (ครึ่งหนึ่ง)	4,500,000 × 2% ÷ 2	45,000
เงินกองทุนส่วนกลาง	35 ตร.ม. × 700	24,500
ค่าส่วนกลางปีแรก	35 ตร.ม. × 55 × 12	23,100
เงินประกันมิเตอร์	โดยประมาณ	5,000
ค่าตรวจสัญญาโดยทนายความ	โดยประมาณ	20,000
รวมค่าใช้จ่ายนอกเหนือจากราคาห้อง		≈ 117,600

คิดเป็นประมาณ 2.4% ของราคาซื้อ ซึ่งใช้เป็นตัวเลขอ้างอิงคร่าว ๆ ได้ แต่อัตราเงินกองทุนส่วนกลางและค่าส่วนกลางแตกต่างกันมากในแต่ละอาคาร จึงควรขอตัวเลขที่แน่นอนจากโครงการทุกครั้ง

คำมั่นของเรา: สรุปค่าใช้จ่ายครบตั้งแต่ต้น

ก่อนที่คุณจะวางเงินจอง เราจะสรุปค่าใช้จ่ายทุกรายการพร้อมระบุผู้ชำระเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่มีเรื่องเซอร์ไพรส์ที่สำนักงานที่ดิน และไม่มีบทสนทนาที่อึดอัดใจภายหลัง นี่คือวิธีการทำงานของเรา

---

ตัวเลขในบทความเป็นเพียงตัวอย่างประกอบ ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี อัตราและข้อยกเว้นอาจมีการเปลี่ยนแปลง โปรดตรวจสอบจำนวนที่แน่นอนกับสำนักงานที่ดิน ทนายความ หรือที่ปรึกษาด้านภาษีของคุณ