ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ไหม? คู่มือกรรมสิทธิ์ฉบับปี 2569
คอนโดกรรมสิทธิ์ขาด โควตาต่างชาติ 49% แบบฟอร์ม FET และเหตุผลที่ชาวต่างชาติถือครองที่ดินไม่ได้ ทุกเรื่องที่ควรรู้ก่อนซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ หรือชลบุรี
“ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทยได้จริงหรือ?” คือคำถามแรกที่ลูกค้าต่างชาติแทบทุกคนถามเรา และเป็นคำถามที่ลูกค้าคนไทยซึ่งกำลังช่วยคู่ชีวิต เพื่อน หรือครอบครัวชาวต่างชาติหาคอนโด มักถามเช่นกัน
คำตอบสั้น ๆ คือ ได้ คอนโดมิเนียมคือช่องทางที่ง่ายและมั่นคงที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยสามารถถือกรรมสิทธิ์ในชื่อของตนเองแบบกรรมสิทธิ์ขาด (Freehold) พร้อมหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
แต่ก็มีกติกาสำคัญบางข้อที่ต้องปฏิบัติตาม บทความนี้จะสรุปให้ชัดว่ามีอะไรบ้าง และทำอย่างไรให้การซื้อถูกต้องตามกฎหมายตั้งแต่ต้น
คอนโด: ถือกรรมสิทธิ์ขาดในชื่อของคุณเอง
ภายใต้ พระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้โดยสมบูรณ์ ชื่อของคุณจะปรากฏในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และคุณสามารถขาย ปล่อยเช่า หรือส่งต่อทรัพย์สินได้เช่นเดียวกับเจ้าของชาวไทย
ข้อจำกัดสำคัญเพียงข้อเดียวคือ ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้รวมกันไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร ส่วนที่เหลืออีก 51% ต้องเป็นของบุคคลหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย ซึ่งเรียกกันว่า โควตาต่างชาติ
ทำไมโควตาต่างชาติจึงสำคัญกับคุณ
- โครงการใหม่ มักกันยูนิตส่วนหนึ่งไว้สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ อาคารยอดนิยมในย่านสุขุมวิท สาทร หรือริมชายหาดพัทยา อาจขายโควตานี้หมดตั้งแต่ช่วงแรก
- คอนโดมือสอง ต้องตรวจสอบละเอียดกว่า หากยูนิตที่คุณสนใจจดทะเบียนอยู่ในโควตาไทย จะโอนให้ชาวต่างชาติได้ก็ต่อเมื่ออาคารนั้นยังมีโควตาต่างชาติเหลืออยู่
- ก่อนวางเงินจอง ควรขอให้โครงการหรือนิติบุคคลอาคารชุดยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร ว่ายูนิตของคุณยังอยู่ในโควตาต่างชาติ ซึ่งเป็นขั้นตอนที่เราทำให้ลูกค้าทุกรายเป็นมาตรฐาน
การโอนเงินเข้าประเทศ: แบบฟอร์ม FET
การจดทะเบียนห้องชุดในชื่อชาวต่างชาติ สำนักงานที่ดินจะต้องเห็นหลักฐานว่าเงินที่ใช้ซื้อ โอนมาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ
- โอนเงินจากบัญชีในต่างประเทศเข้าบัญชีธนาคารในประเทศไทย (บัญชีของคุณเอง หรือบัญชีของโครงการหรือผู้ขาย)
- ระบุวัตถุประสงค์ในรายละเอียดการโอนให้ชัดเจน เช่น “Purchase of condominium unit [เลขห้อง] at [ชื่อโครงการ]”
- ธนาคารผู้รับเงินในไทยจะแลกเป็นเงินบาท และออก แบบฟอร์ม Foreign Exchange Transaction (FET) หรือหนังสือรับรองการรับเงินโอน (Credit Advice) สำหรับยอดเงินที่ไม่สูงมาก
- นำเอกสารนี้ไปแสดงต่อสำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์
ควรเก็บเอกสารชุดนี้ไว้ให้ดี เพราะจะช่วยให้การโอนเงินกลับต่างประเทศเมื่อขายคอนโดในอนาคตเป็นไปได้ง่ายขึ้น
ข้อแนะนำ: อย่าแลกเงินเป็นบาทก่อนโอนเข้ามา การแลกเปลี่ยนเงินตราต้องเกิดขึ้นในประเทศไทย เพื่อให้ธนาคารออกเอกสารได้ถูกต้อง
แล้วที่ดินและบ้านล่ะ?
ชาวต่างชาติ ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ในชื่อของตนเองได้ ทางเลือกที่พบบ่อยมีดังนี้
- สิทธิการเช่า (Leasehold): จดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินได้สูงสุด 30 ปี แม้ในสัญญามักเขียนเงื่อนไขการต่ออายุไว้ แต่การต่อสัญญาอาจไม่มีผลบังคับใช้ได้เสมอไป จึงควรมองว่าเป็นสิทธิใช้ประโยชน์ 30 ปี ไม่ใช่กรรมสิทธิ์
- ถือกรรมสิทธิ์ตัวบ้าน แต่เช่าที่ดิน: ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของตัวอาคารบ้าน และทำสัญญาเช่าที่ดินที่บ้านตั้งอยู่
- การตั้งบริษัทไทยโดยใช้ผู้ถือหุ้นแทน (Nominee): การให้คนไทยถือหุ้นแทนเพื่อถือครองที่ดิน ผิดกฎหมาย และหน่วยงานรัฐมีการตรวจสอบอย่างจริงจัง เราไม่แนะนำวิธีนี้ และไม่มีผู้เชี่ยวชาญที่รับผิดชอบรายใดควรแนะนำเช่นกัน
สำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยหรือการลงทุนที่มีกรรมสิทธิ์ชัดเจนตามกฎหมาย คอนโดยังคงเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด
เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจซื้อ
- ✅ ได้รับการยืนยันโควตาต่างชาติของยูนิตเป็นลายลักษณ์อักษร
- ✅ โอนเงินจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ พร้อมระบุวัตถุประสงค์
- ✅ ตรวจสอบหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว ว่าโครงการหรือผู้ขายเป็นเจ้าของที่แท้จริง และไม่มีภาระจำนองที่ไม่ได้แจ้ง
- ✅ สำหรับคอนโดมือสอง ได้รับ หนังสือรับรองปลอดหนี้ ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด
- ✅ ให้ทนายความอิสระตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขาย
- ✅ ตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีเป็นลายลักษณ์อักษร (อ่านเพิ่มเติมในคู่มือค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโด)
ซื้อคอนโดแล้วได้วีซ่าหรือไม่?
ไม่ได้ การถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยไม่ได้มาพร้อมสิทธิพำนักหรือวีซ่า หากวางแผนจะอยู่อาศัยในไทย ควรพิจารณาวีซ่าแยกต่างหาก เช่น วีซ่าผู้พำนักระยะยาว (LTR) วีซ่าสำหรับผู้เกษียณอายุ หรือโครงการ Thailand Privilege
Panta Asset ช่วยคุณได้อย่างไร
เราตรวจสอบโควตาต่างชาติ ประสานงานกับธนาคารเรื่องเอกสาร FET แนะนำทนายความอิสระที่ไว้วางใจได้ และเดินทางไปสำนักงานที่ดินพร้อมคุณในวันโอนกรรมสิทธิ์ ไม่มีการกดดัน ไม่มีการขายแบบเร่งรัด มีเพียงคำตอบที่ชัดเจน เพื่อให้คุณซื้อได้อย่างมั่นใจ
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย กฎระเบียบและขั้นตอนอาจมีการเปลี่ยนแปลง โปรดตรวจสอบข้อกำหนดล่าสุดกับทนายความที่มีใบอนุญาตในประเทศไทยหรือสำนักงานที่ดินก่อนตัดสินใจ
